دعاوی ملکی پرتعدادترین پروندههای قضایی ایران است. اختلاف بر سر زمین، آپارتمان، مغازه یا باغ، در قالب دعوای خلع ید، فروش مال غیر، ابطال سند یا افراز ملک مشاع در دادگاهها مطرح میشود. ارزش بالای ملک و دخالت اسناد رسمی، مبایعهنامه و قوانین متعدد، این دعاوی را حساس و فنی کرده است.
این دعاوی به سه دسته حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم میشوند که هر دسته مرجع، شرایط و آثار جداگانه دارد. در این نوشتار انواع دعاوی ملکی، مصادیق اصلی و تفاوتهای کلیدی هر کدام بررسی میشود تا مشخص شود در هر اختلاف ملکی چه دعوایی و در چه مرجعی باید مطرح کرد.
انواع دعاوی ملکی چیست و بر چه اساسی دستهبندی میشوند؟
دعوای ملکی هر اختلاف قضایی است که موضوع آن مال غیرمنقول یعنی زمین، خانه، آپارتمان، باغ یا مغازه باشد. این دعاوی بر اساس ماهیت ادعا و مرجع صالح رسیدگی به سه دسته تقسیم میشوند.
دسته اول دعاوی حقوقی است که در دادگاه عمومی حقوقی مطرح میگردد و هدف آن احقاق حق مالکیت، بازگرداندن تصرف یا الزام طرف به انجام تعهد قراردادی است؛ مانند خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی، افراز ملک مشاع، تخلیه ید و مطالبه اجرتالمثل.
دسته دوم دعاوی کیفری است که در دادسرا و دادگاه کیفری پیگیری میشود و جنبه جزایی دارد؛ یعنی مرتکب علاوه بر جبران خسارت به مجازات حبس یا جزای نقدی محکوم میگردد. فروش مال غیر، جعل سند، کلاهبرداری ملکی، خیانت در امانت و تصرف عدوانی به عنف از نمونههای این دستهاند.
دسته سوم دعاوی ثبتی است که با اسناد رسمی و عملیات اداره ثبت اسناد و املاک مرتبط است و در هیئت نظارت ثبت یا دادگاه حقوقی رسیدگی میشود؛ مانند ابطال سند رسمی، اعتراض به ثبت، اصلاح حدود ثبتی و ابطال سند مالکیت معارض.
تشخیص درست دستهبندی از روز اول انواع دادخواست حقوقی ملکی، مسیر پرونده، مدت رسیدگی، هزینه دادرسی و شانس موفقیت را تعیین میکند.
مهمترین دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی حقوقی ملکی برای دفاع از مالکیت، تصرف یا اجرای تعهدات قراردادی مطرح میشوند و همگی در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میگردند. در ادامه مهمترین آنها با جزئیات کاربردی توضیح داده شده است:
خلع ید
مالک دارای سند رسمی ششدانگ علیه کسی که بدون اجازه و بهصورت غاصبانه در ملک او تصرف کرده، اقامه میکند. دادگاه پس از احراز مالکیت، حکم به خروج متصرف و تحویل ملک به مالک میدهد. همزمان میتوان اجرتالمثل تمام مدت تصرف و خسارت تاخیر تادیه را هم مطالبه کرد. این دعوا غیرمالی محسوب میشود و هزینه دادرسی آن پایین است.
تخلیه ید
وقتی مالکیت با سند عادی، رای دادگاه یا هر دلیل قانونی دیگر ثابت شده ولی سند رسمی در دست نیست، این دعاوی ملکی مطرح میشود. تفاوت اصلی با خلع ید در همین عدم نیاز به سند رسمی است. در عمل برای املاکی که با قولنامه خریداری شده و متصرف حاضر به خروج نیست بسیار کاربرد دارد.
رفع تصرف عدوانی (حقوقی)
دعوای سریع و فوری برای کسی که تا یک سال قبل از طرح دعوا متصرف قانونی ملک بوده ولی بهزور، تهدید یا مخفیانه از آن خارج شده است. فقط سابقه تصرف و عدوانی بودن سلب تصرف باید ثابت شود؛ حتی اجارهنامه یا قبض برق هم کافی است. امکان صدور دستور موقت و بازگرداندن ملک ظرف چند روز وجود دارد.
رفع مزاحمت از حق
وقتی کسی بدون اینکه ملک را از تصرف شما خارج کند، برایتان مزاحمت ایجاد میکند؛ مثلا دیوار حیاط مشترک را سوراخ میکند، زباله میریزد یا راه عبور را مسدود میکند. هدف جلوگیری از ادامه مزاحمت و جبران خسارت است.
رفع ممانعت از حق
شخص ثالث یا شریک بهطور کامل مانع استفاده شما از حق مالکانه یا ارتفاقیتان میشود؛ مثلا درب کوچه مشترک را قفل میکند یا درب پارکینگ مشترک را میبندد. دادگاه حکم به رفع کامل مانع میدهد.
افراز ملک مشاع
وقتی چند نفر شریک یک ملک هستند و بر سر تقسیم توافق ندارند، هر شریک میتواند درخواست افراز کند. اداره ثبت یا کارشناس دادگستری بررسی میکند که آیا ملک قابل تقسیم هست یا نه. اگر قابل تقسیم باشد، هر کس سهم خودش را جدا میگیرد و سند ششدانگ میگیرد.
دستور فروش مال مشاع
اگر ملک به هیچ عنوان قابل تقسیم نباشد (مثلا یک واحد ۵۵ متری بین چهار نفر)، دادگاه حکم به فروش کل ملک از طریق مزایده عمومی میدهد و پول آن بر اساس قدرالسهم بین شرکا تقسیم میشود.
الزام به تنظیم سند رسمی
پرفروشترین دعوای ملکی ایران است. خریدار با ارائه مبایعهنامه عادی و پرداخت کامل ثمن، فروشنده را ملزم میکند در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی به نام او منتقل کند. معمولا همراه با مطالبه خسارت تاخیر تادیه، اجرتالمثل و جبران کلیه هزینههای ثبتی و انتقال مطرح میشود.
مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
دعوای مالی جداگانه یا همراه خلع ید. مالک از روز اول تصرف غیرقانونی تا روز تحویل ملک، اجارهبهای عادله روز را مطالبه میکند. کارشناس رسمی دادگستری مبلغ را تعیین میکند و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ سررسید تا پرداخت هم تعلق میگیرد.
ابطال یا فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
به دلایل قانونی مانند غبن فاحش، تدلیس (فریب)، اکراه، اشتباه اساسی، عدم اهلیت یکی از طرفین یا تخلف از شرط ضمن عقد. پس از صدور حکم فسخ، طرفین به حالت قبل از قرارداد برمیگردند و ثمن و ملک مسترد میشود. معمولا با دعوای استرداد ثمن و خسارت همراه است.
انواع دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی کیفری جرایمی هستند که علاوه بر ضرر مالی به مالک، جنبه عمومی هم دارند و با شکایت کیفری در دادسرا پیگیری میشوند. این جرایم معمولا با حبسهای سنگین همراهاند و شاکی میتواند همزمان رد مال و جبران خسارت بگیرد.
جعل سند ملکی
شخص عمدا سند رسمی یا عادی ملک (سند تکبرگ، قولنامه، وکالتنامه بلاعزل یا بنچاق) را میسازد یا دستکاری میکند تا به دیگری ضرر بزند یا خود سود ببرد. رایجترین شکل آن جعل امضا یا مهر سردفتر است.
فروش مال غیر
کسی ملک متعلق به دیگری را بدون داشتن هیچگونه اجازه و نمایندگی، به نام خود یا دیگری میفروشد و سند رسمی یا عادی تنظیم میکند. این جرم حتی اگر خریدار حسن نیت داشته باشد هم محقق میشود و ملک به مالک اصلی برمیگردد.
کلاهبرداری در معاملات املاک
فروشنده یا واسطه با مانورهای متقلبانه (سند جعلی، ادعای کذب مالکیت، پیشفروش یک واحد به دهها نفر، تنظیم قولنامههای متعدد و…) خریدار را فریب میدهد و پول او را میبرد. پیشفروشهای ساختمانی بدون مجوز شایعترین مصداق آن است.
خیانت در امانت ملکی
وکیل، قیم، وصی، نماینده یا هر کسی که ملک یا وجه ناشی از فروش به امانت نزد اوست، برخلاف وظیفه عمل میکند و ملک را به دیگری منتقل یا پول را تصاحب میکند. وکالتنامههای بلاعزل فروش، بیشترین پروندههای این جرم را میسازند.
انواع دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی و ثبتی مستقیما با اسناد رسمی مالکیت و عملیات اداره ثبت اسناد و املاک مرتبطاند و هدفشان اصلاح یا ابطال اسناد و تصمیمات ثبتی است. این دعاوی ابتدا در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت و در صورت اعتراض در دادگاه حقوقی رسیدگی میشوند.
ابطال سند مالکیت معارض
وقتی اداره ثبت به اشتباه برای یک ملک دو سند مالکیت جداگانه صادر کرده باشد، مالک سند مقدم (اولین سند) میتواند سند موخر را ابطال کند و مالکیت خود را تثبیت نماید.
ابطال سند رسمی به دلیل جعل یا اشتباه ثبتی
اگر سند رسمی با جعل، اشتباه نقشهبردار، تداخل پلاک یا بدون رعایت تشریفات قانونی صادر شده باشد، ذینفع میتواند در دادگاه درخواست ابطال کامل سند و صدور سند جدید کند.
اعتراض به ثبت ملک (مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت)
هر کس ادعا کند ملکی که دیگری برای ثبت آن اقدام کرده متعلق به اوست، ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آگهی نوبتی میتواند در هیئت نظارت ثبت اعتراض کند و مانع صدور سند شود.
اصلاح حدود، مساحت یا مشخصات ثبتی
وقتی در سند رسمی یا نقشه ثبتی، حدود اربعه، مساحت، شماره پلاک یا نام مالک اشتباه ثبت شده باشد، مالک یا ذینفع میتواند درخواست اصلاح کند؛ ابتدا در اداره ثبت و در صورت رد، در دادگاه.
ابطال عملیات اجرایی ثبت (ماده ۲۵ قانون ثبت)
اگر مامور اجرایی ثبت در توقیف، مزایده یا فروش ملک اشتباه یا تخلف کرده باشد، ذینفع میتواند در هیئت نظارت درخواست ابطال کل عملیات اجرایی را بدهد و مزایده را متوقف کند.
دعوای خلع ید و تفاوت آن با رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت
خلع ید، رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت از حق، سه دعوای اصلی برای دفاع از تصرف و مالکیتاند که بسیاری از مردم آنها را با هم اشتباه میگیرند. خلع ید دعوای مالک رسمی دارای سند ششدانگ علیه متصرف غیرقانونی است که هدف آن خروج کامل غاصب و تحویل ملک به مالک همراه با اجرتالمثل تمام مدت تصرف است.
در مقابل، رفع تصرف عدوانی برای کسی است که تا همین دیروز متصرف قانونی بوده و ناگهان با زور یا مخفیانه از ملک بیرون شده؛ اینجا فقط سابقه تصرف و عدوانی بودن سلب تصرف مهم است و نیازی به سند رسمی نیست. رفع مزاحمت هم زمانی مطرح میشود که شما هنوز متصرف ملک هستید اما دیگری برای استفاده شما مزاحمت ایجاد کرده است.
انتخاب درست بین این انواع دعاوی ملکی تعیین میکند که پرونده شما چند ماه طول بکشد یا چند سال و آیا از همان هفته اول ملک را پس بگیرید یا نه.
| معیار مقایسه | خلع ید | رفع تصرف عدوانی | رفع مزاحمت از حق |
| نیاز به سند مالکیت رسمی | بله، الزامی | خیر، سابقه تصرف کافی است | خیر، فقط اثبات حق کافی است |
| وضعیت تصرف خواهان | تصرف ندارد | اخیراً سلب شده | هنوز متصرف است |
| نحوه اقدام خوانده | تصرف غاصبانه | سلب تصرف با زور یا مخفیانه | فقط ایجاد مزاحمت |
| مرجع رسیدگی | دادگاه حقوقی | حقوقی یا کیفری (سریع) | دادگاه حقوقی |
| امکان دستور موقت فوری | دارد | بسیار سریع (چند روزه) | دارد |
| مطالبه اجرتالمثل | بله، کل مدت | خیر | خیر |
| مهلت طرح دعوا | نامحدود | یک سال از سلب تصرف | نامحدود |
افراز و فروش مال مشاع؛ وقتی چند شریک بر سر یک ملک اختلاف دارند
وقتی یک ملک (زمین، خانه یا آپارتمان) بین چند نفر بهصورت مشاع است و شرکا بر سر تقسیم یا استفاده توافق ندارند، دو راه قانونی وجود دارد:
افراز ملک مشاع
هر شریک میتواند درخواست افراز بدهد. اداره ثبت یا کارشناس دادگستری بررسی میکند که آیا ملک قابل تقسیم بدون ضرر است یا نه. اگر قابل افراز باشد، ملک به قطعات مجزا تقسیم و برای هر شریک سند ششدانگ جداگانه صادر میشود.
دستور فروش مال مشاع
اگر ملک به هیچ عنوان قابل تقسیم نباشد، دادگاه حکم به فروش کل ملک از طریق مزایده عمومی میدهد و پول حاصل بر اساس قدرالسهم بین شرکا تقسیم میشود.
نکته مهم: حتی یک شریک با یکدانگ هم میتواند کل ملک را به فروش بکشاند؛ سایر شرکا فقط حق اولویت خرید (شفعه) دارند و اگر نخرند، ملک به فرد بیرونی فروخته میشود.
الزام به تنظیم سند رسمی؛ از مبایعهنامه تا انتقال مالکیت در دفترخانه
از جمله پرتکرارترین دعاوی ملکی ایران همین است. خریدار پس از پرداخت کامل ثمن و داشتن مبایعهنامه عادی معتبر، فروشنده را در دادگاه ملزم میکند که در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی ملک را به نام او منتقل کند.
دعوا علیه فروشنده و در صورت فوت او علیه همه ورثه مطرح میشود. اگر ملک در رهن بانک یا توقیف باشد، باید همزمان درخواست فک رهن یا رفع توقیف هم داد. دادگاه در کنار الزام به انتقال، خسارت تاخیر تادیه از روز سررسید، اجرتالمثل مدت تاخیر و تمام هزینههای انتقال (مالیات، عوارض شهرداری و دفترخانه) را هم به نفع خریدار محکوم میکند.
با درخواست دستور موقت یا تامین خواسته، از همان روزهای اول میتوان جلوی فروش ملک به شخص ثالث را گرفت. مدت رسیدگی در مرحله بدوی بین ۸ تا ۱۸ ماه طول میکشد، اما با دستور موقت، ملک عملا در امنیت کامل قرار میگیرد.
دعاوی مرتبط با اجاره و سرقفلی در حوزه املاک تجاری
املاک تجاری دو حق اصلی دارند؛ حق اجاره و حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت. موجر برای تخلیه به دلیل پایان مدت، در اجارهنامه رسمی مستقیم از اجرای احکام اقدام میکند و در اجارهنامه عادی از شورای حل اختلاف دستور تخلیه میگیرد.
موجر میتواند با پرداخت نصف سرقفلی ملک را برای خود یا فرزندانش نیاز شخصی اعلام کند و تخلیه بگیرد. در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ سرقفلی به مستاجر تعلق میگیرد حتی اگر چیزی نوشته نشده باشد، اما بعد از ۱۳۷۶ فقط در صورت ذکر صریح در قرارداد سرقفلی پرداخت میشود. مبلغ سرقفلی را کارشناس رسمی دادگستری بر اساس موقعیت، نوع شغل و مدت اجاره تعیین میکند.
مستاجر تجاری حق درخواست تمدید اجاره دارد و موجر فقط در صورت نیاز شخصی واقعی، تخریب و بازسازی با مجوز یا تعدی و تفریط مستاجر میتواند جلوی تمدید را بگیرد. اگر مستاجر شغل را عوض کند یا ملک را خراب کند، موجر بدون پرداخت سرقفلی میتواند تخلیه فوری بگیرد.
از کجا بفهمیم دعوای ملکی ما حقوقی است یا کیفری یا ثبتی؟
برای تشخیص نوع دعاوی ملکی و قراردادها کافی است دو سوال از خودتان بپرسید؛ هدف اصلیام چیست و ریشه مشکل کجاست؟ اگر فقط میخواهید ملک، تصرف یا پولتان را پس بگیرید و مجازات طرف مقابل برایتان مهم نیست، دعوا حقوقی است.
اگر طرف با جعل، کلاهبرداری، فروش مال غیر یا خیانت در امانت جرم کرده و میخواهید حبس و جزای نقدی هم بخورد، دعوا کیفری است. اگر مشکل مستقیما از سند رسمی، اشتباه اداره ثبت یا صدور سند معارض باشد، دعوا ثبتی است.
| وضعیت شما | لیست دعاوی ملکی |
| فروشنده سند رسمی نمیزند | حقوقی |
| ملک را با سند یا قولنامه جعلی فروخته | کیفری و اغلب حقوقی همزمان |
| دو نفر برای یک ملک سند رسمی دارند | ثبتی |
| کسی با زور یا مخفیانه ملک را گرفته | کیفری یا حقوقی |
| شریک نمیگذارد ملک تقسیم شود | حقوقی |
| وکیل یا قیم ملک را بدون اجازه فروخته | کیفری و حقوقی |
| حدود یا مساحت سند رسمی اشتباه است | ثبتی |
سوالات متداول
۱. آیا میتوان همزمان هم شکایت کیفری فروش مال غیر کرد و هم دعوای حقوقی خلع ید مطرح کرد؟
بله، کاملا ممکن و بسیار رایج است. شکایت کیفری باعث حبس و جزای نقدی میشود و دعوای حقوقی ملک را برمیگرداند.
۲. با قولنامه عادی میتوان خلع ید گرفت؟
خیر. خلع ید فقط با سند رسمی یا حکم قطعی مالکیت ممکن است؛ در این حالت باید دعوای تخلیه ید یا اثبات مالکیت + خلع ید مطرح کنید.
۳. مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟
در مرحله بدوی بین ۸ تا ۱۸ ماه طول میکشد، اما با دستور موقت از هفته اول ملک در امنیت قرار میگیرد و فروشنده نمیتواند آن را به دیگری بفروشد.
۴. اگر ملک مشاع باشد، آیا یک شریک با یکدانگ میتواند کل ملک را بفروشد؟
بله. هر شریک میتواند درخواست فروش کل ملک مشاع بدهد؛ بقیه شرکا فقط حق اولویت خرید دارند و اگر نخرند، ملک به شخص ثالث فروخته میشود.
۵. سرقفلی مغازه به مستاجر تعلق میگیرد یا نه؟
در اجارهنامههای قبل از ۱۳۷۶ بله حتی بدون ذکر در قرارداد؛ بعد از ۱۳۷۶ فقط اگر صراحتا در قرارداد نوشته شده باشد سرقفلی پرداخت میشود.
